15.07.2023
Bir taşınmazın her zaman için tek bir sahibi bulunmaz. Gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin payı olması halinde mülkiyet durumu hisseli tapu adı verilen belgeyle kayıt altına alınır.
“Hisseli tapu nedir?” sorusu, en yalın haliyle, bir gayrimenkulün ortaklarını gösteren resmi belge şeklinde yanıtlanabilir. Söz konusu tapu türünde, gayrimenkul sahiplerinin isimlerinin yanı sıra sayıları da açıkça belirtilir. Buna karşılık hisseli tapu üzerinde hangi ortağın taşınmazın hangi bölümüne sahip olduğu ile ilgili bilgiye yer verilmez.
Hisseli tapuda iki farklı mülkiyet uygulaması söz konusu olabilir. Bunlardan ilki, ortakların belli paylara ayrılmış hisselerinin bulunmadığı elbirliği mülkiyetidir. Diğerinde ise gayrimenkul belli hisselere ayrılır. Paylı mülkiyet adı verilen bu uygulamada her malikin payı oransal olarak belirlenir.
Hisseli tapu sahibi olanlar, bazı risklerle karşılaşabilir. Bu riskleri şu şekilde sıralayabilmek mümkündür:
● Belirsizlik: Hisseli tapu senedi üzerinde kimin hangi oranda pay sahibi olduğu belirtilir. Ancak her bir malikin taşınmazın hangi kısmına sahip olduğu belirsiz durumdadır.
● Güven Sorunu: Birlikte hareket edilememesi ve malikler arası fikir ayrılıkları, sözleşme kurulumunda üçüncü kişilerde güvensizlik yaratabilir.
● Sürdürülebilir Olmaması: Pay sahiplerinin birinin bile vefat etmesi, paydaş sayısının ciddi biçimde artmasına yol açabilir.
● Şufa (Ön Alım) Hakkı: Hisseli tapu sahipleri diledikleri zaman paylarını üçüncü kişilere satabilir. Buna karşılık diğer pay sahipleri satış bedelini ödeyerek bu payı iade alabilir. Dolayısıyla hisseli tapudaki payların satışı zor ve bedelleri daha düşüktür.
● İzale-i Şüyu Davası Açma Hakkı: Paydaşlardan herhangi biri, taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açabilir. Bu durum hem zaman hem de para kaybına neden olabilir.
● Paydaşlıktan Çıkarılma Olasılığı: Bir paydaş, diğerlerinin talebi doğrultusunda paydaşlıktan çıkarılabilir. Yani mülkiyet hakkını kaybedebilir.
Maliklerin taşınmazın hangi kısmına sahip oldukları ile ilgili belirsizlik, tapuda satış işlemleri özelinde ortak hareket etme zorunluluğunu doğurur. Hisseli tapu senedi satışı, yalnızca pay sahiplerinin ortak kararı doğrultusunda gerçekleşebilir. Bu kararın alınmasının ardından taşınmazın tüm hisselerinin veya bir kısmının satışı gerçekleşebilir.
Tüm hisselerin satışı söz konusuysa belgede isimleri yazan maliklerin eksiksiz olarak tapu dairesinde bulunmaları gerekir. Alternatif olarak tüm hissedarları temsil eden bir avukata vekalet verilerek de tapunun devir işlemleri gerçekleştirilebilir.
Hisseli tapu satışı için kimlik belgesi yeterlidir. Eğer malikleri temsil eden bir avukatın satış sürecine katılımı söz konusu ise noter imzalı vekaletnameye ihtiyaç duyulur. Tapu müdürlüğünde vekaletnameye ek olarak avukattan kimlik belgesi talebinde de bulunulur.
Bazı durumlarda hisseli tapu devri esnasında taşınmaza ilişkin rayiç bedel tespit belgesi istenebilir. Böyle bir talep olması durumunda ilgili belgenin taşınmazın bulunduğu belediyeden alınıp tapu müdürlüğüne sunulması gerekir.
Yatırım amacıyla hisseli arsa satın alınabilir. Ancak ilerleyen zaman içerisinde kullanım ve mülkiyet açısından sıkıntı yaşanmaması için mümkünse hisselerin tümünün satın alınması yerinde bir karar olacaktır. Zira paylardan biri veya bir kısmı satın alınsa bile şufa (ön alım) hakkının asla ortadan kalkmayacağı unutulmamalıdır.
Hisseli arsa alırken ayrıca satın alınan pay ya da paylar üzerinde haciz, ipotek gibi yaptırımların olup olmadığına dikkat edilmelidir. Hisseli tapularda maliklerin borçlarına karşılık paylarına haciz yaptırımı uygulanabilir.
Hisseli tapu alınır mı? sorusunun cevabı gibi habersiz satış iptali de en çok merak edilen konuların başında gelir. Daha öncede vurgulandığı gibi hisseli tapuda pay satışı, yalnızca maliklerin ortak kararıyla gerçekleşebilir. Habersiz satış söz konusu olduğunda, diğer malikler şufa davası açabilir.
Hisseli tapuda habersiz satışı engellemenin en kolay yolu, şerh koydurmaktır. Tapuya Şerh Koymak başlıklı içeriğimizi okuyarak bu konu hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.
